商业房产税的计算依据主要来源于《中华人民共和国房产税暂行条例》，下面结合该法规为您分析。
《中华人民共和国房产税暂行条例》（2011年修订）第四条明确规定：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为
1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”对于商业房产而言，若用于自用，则以房产余值（房产原值减除10%-30%后的价值）为计税依据，乘以
1.2%的税率；若用于出租，则直接以租金收入为计税依据，乘以12%的税率。例如，某公司自有商业房产原值1000万元，当地规定减除幅度为30%，则其年应缴房产税为1000×(1-30%)×
1.2% =
8.4万元；若该房产出租，年租金收入100万元，则年应缴房产税为100×12% = 12万元。
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商业房产税的计算和缴纳过程中，可能存在一些法律风险，以下为您举例说明。
1、经济损失风险：未按时足额缴纳商业房产税，税务部门会从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。例如，某公司应缴商业房产税10万元，逾期30天缴纳，将产生滞纳金100000×
0.05%×30 = 1500元，同时可能面临罚款。
2、证据链风险：缺乏完整的房产原值证明或租金收入凭证，在税务部门检查时，可能被核定更高的计税依据。比如，某企业出租商业房产但未签订正式租赁合同，也无规范租金收据，税务部门可能根据同地段市场租金水平核定更高的租金收入，导致企业多缴房产税。
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商业房产税的计算方式主要取决于房产的用途，即自用还是出租。以下为您详细说明不同情况下的计算方法：
如果或若存在商业房产自用的情况，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为
1.2%。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
如果或若存在商业房产出租的情况，房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。
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在商业房产税的计算中，存在一些特殊情况或例外情形，会对计算结果产生影响，以下为您解释说明。
1、地方税收优惠政策：部分地区为鼓励特定行业或区域发展，可能对商业房产出台房产税优惠政策。例如，某些开发区对入驻的商业企业给予前3年房产税减半征收的优惠，此时企业应缴房产税需在法定税率基础上乘以优惠比例，实际税负降低。
2、房产价值评估争议：对于自用商业房产，若纳税人对房产原值的评估存在异议，或税务部门认为房产原值明显偏低，可能会进行重新评估。例如，企业认为其商业房产原值为500万元，但税务部门通过评估认为其市场价值应为600万元，并以此作为计税依据，导致房产税计算结果增加。
3、特殊用途房产的减免：某些特殊用途的商业房产可能享受减免税政策，如学校、医院等用于公益事业的商业配套房产，可能经批准后免征房产税，此时需向税务部门申请并提供相关证明，否则仍需正常缴纳。

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